Stel je kind wil een woning kopen, maar hij vangt bot bij de bank? Of de bank wil best een lening verstrekken, maar niet voor het gewenst bedrag of tegen te strenge voorwaarden? Dan kun je als ouder prima bijspringen, zeker nu je vermogen op bij de bank nauwelijks (of zeg maar niks) opbrengt. Hoe pak je dat zo gunstig mogelijk aan?
Als je geld aan je kind uitleent voor de aankoop van een woning (of voor het verbouwen of aflossen van een andere eigen woninglening), is de (hypotheek)rente bij je kind aftrekbaar (box 1). De rente die je zelf ontvangt is onbelast (box 3), maar dat is niet anders als je je geld op een spaarrekening bij de bank zet. Maar de rente is vaak wel wat hoger, sterker, hoe hoger de rente hoe gunstiger!
De rente moet wel reëel blijven, anders gaat de belastingdienst daar niet mee akkoord. Wat dan reëel is, hangt af van de situatie. Stel dat je geen (hypothecaire) zekerheid kunt bedingen, bijvoorbeeld omdat de bank al hypotheeknemer is, dan zou je de rente wat hoger kunnen stellen. Ook als er (nog) onvoldoende zicht is op voldoende inkomsten in de toekomst, zou dat voor een hogere rente kunnen pleiten. Ook de looptijd van de rente, de rentevast periode is van belang. Om de rente goed te kunnen onderbouwen zou je een aantal offertes kunnen opvragen bij banken. Let bij die offertes vooral op de voorwaarden. Als je de voorwaarden vervolgens in jouw nadeel aanpast, zou dat een hogere rente kunnen rechtvaardigen.
Stel dat je € 200.000 op een spaarrekening hebt staan tegen 0,2% rente. En als je kind het leent, betaalt hij 3% rente. Dat is dus een extra rendement van € 5.600. De rente is bij je kind aftrekbaar. Als ik uitga van een WOZ-waarde van de woning van ook € 200.000 dan heeft je een kind recht op een aftrek van € 4.500. Bij een IB-tarief van 40,8% kost de lening je kind dan € 4.164 netto.
Om het nog interessanter te maken kun je overwegen om de rente terug te schenken aan je kind. De rente is immers relatief (t.o.v. wat je bij een bank zou moeten betalen) ongunstig. Ook is het voor het kind dan wat makkelijker op te brengen alle; immers de lening moet ook verplicht worden afgelost. Je mag jaarlijks € 5.320 belastingvrij schenken (2017). Schenk je meer, dan betaalt je kind 10% schenkbelasting.
De lening moet minstens annuïtair en in maximaal 30 jaar worden afgelost. Eerder mag, mits je de afspraken over boetes bij versneld aflossen in acht neemt. Aflossen betekent uiteraard wel dat het rentevoordeel afneemt.
Het belangrijkst is dat je je realiseert dat een familiebankconstructie scheve ogen kan geven. Je andere kinderen kunnen later bij je komen en vragen of je hen op dezelfde manier wil helpen bij de financiering voor hún huis. Het zou jammer zijn als je dan voor hem of haar niet iets vergelijkbaars kunt betekenen, terwijl je dat wel graag had gewild. Je kunt geld maar één keer uitgeven. Denk daarom voordat je met de eerste een familiebankconstructie aangaat, ook vast na over wat je je andere kind(eren) wilt en kunt bieden ter compensatie.
Overleg vooraf met al je kinderen over je plannen 1 van hen te steunen. Dat vermindert de kans op scheve gezichten.
Je kunt je kinderen zonder familielening jaarlijks een schenking geven om hen min of meer gelijk te trekken met hun broer of zus mét familielening. Maar welk bedrag dan? Misschien heb je ook helemaal niet de financiële ruimte voor zulke schenkingen. Het is ook mogelijk om de andere kinderen te compenseren in je testament. Maar dan moet dat kind wel veel langer wachten op extra bestedingsruimte dan zijn broer of zus. En wat neem je dan precies op in het testament? Houd je er dan ook rekening mee dat een euro nu (door inflatie) meer waard is dan een euro over 20 jaar? De broer die straks meer erft ter compensatie van de gunstige familielening van zijn zus, betaalt straks meer erfbelasting. Ga je dat ook weer verrekenen? De compensatie hoeft niet op de cent nauwkeurig. Maak er wel een bewuste keuze van.
Als alle kinderen een koopwoning hebben, is het vaak de makkelijkste oplossing om ze allemaal dezelfde familiebankconstructie te geven. Kinderen die al een lening bij de bank hebben, kunnen die dan bijvoorbeeld gedeeltelijk oversluiten naar de familiebank. Check wel bij de bank hoeveel er mag worden overgesloten zonder boeterente. Boeterente is te voorkomen door in stapjes over te sluiten in meerdere jaren of door pas over te sluiten na afloop van de rentevaste periode. Als 1 kind een aflossingsvrije lening kan afsluiten en een ander kind annuïtair moet aflossen, is de behandeling toch weer niet helemaal gelijk.
Het is ook mogelijk dat je er bewust voor kiest je kinderen niet financieel gelijk te trekken: je zoon die piloot is, heeft misschien minder financiële steun nodig dan je dochter die verpleegster is.
Het kan ook slim zijn om in de akte vast te leggen dat de lening moet worden afgelost bij overlijden van de langstlevende ouder. De broers en zussen moeten anders erfbelasting betalen over het deel van de vordering dat zij erven. Als er verder weinig in de erfenis zit, kan dat vervelend zijn.